2013년 부동산 전망 주택경기 침체 장기화

2013년 부동산 전망 주택경기 침체 장기화

 

다음 아고라에 가시면 윤상원님이라는 부동산분야에 유명하신분이 계십니다. 그분의 빵원

아파트 이야기는 유명하시죠, 오래전부터 모든 언론매체들이 집값 계속 오른다

무조건 빛내서 구매해야한다고 할때도 고)노무현 대통령님과 같이 집 사면 거지꼴 된다고

알려주신분이죠. 다음 아고라에서 짝퉁 윤상원이 판치고, 비난이 난무했지만 윤상원님의

부동산을 보는 눈은 정확했고 부동산분야 독보적인 존재이시죠.

워낙 좋은 글이라 이분의 글을 퍼왔습니다.[출처] 다음 아고라 윤상원

 

농협경제硏, 주택경기 침체 장기화 예고

 

한국주택 신문

2013년 01월 29일 (화) 11:39:51

서승범 기자

 

올 하반기 주택 경기가 상승할 것이라는 기대감과 달리 부동산 경기 침체가 장기화 될 것이라는 우려가 제기됐다.

 

농협경제연구소는 지난 28일 ‘NHERI 주간 브리프-국내 주택경기 순환국면 진단과 시사점’이라는 보고서를 통해 올해 주택가격이 하락세로 전환되면서 주택경기 침체국면이 장기화 될 것으로 내다 보고 있다고 29일 밝혔다.

 

송두한 금융연구실장은 “주택순환모형과 버블주기이론 등 대표적인 경기순환주기성 이론을 통해 현재 경기 국면을 살펴본 결과 국내 주택산업은 침체국면에 놓인 것으로 판단된다”고 밝혔다.

 

 

보고서에 따르면 주택순환모형을 적용한 결과 현재 침체국면에 놓인 국내 주택산업이 조만간 장기 불황 국면으로 진입할 것으로 보고 있다.

 

현재 주택가격이 정체되고 있고, 거래량이 확연하게 감소 추세를 보인 금융위기 이후 4년은 침체 국면으로 판단된다.

 

한국은행과 국민은행 등의 자료를 종합해 보면, 버블 순환주기상

❶ 불황국면은 가계 디레버리징이(가계부채 축소) 평균 6년에서 7년간 진행된 것으로 나타났다

 

그러나 우리 나라 국내 주택산업은 그동안 가계대출 증가세에도 불고하고

올해 들어 주택가격이 “추가하락추세로” 전환됐다며 이는 곧 침체기에서 본격적인 장기불황 국면으로 접어들 것을 예고하는 것이라고 진단했다.

 

연구소는 "미분양 아파트가 계속 해소되지 못하는데도, 경기도에서만 250만 가구를 짓게끔 되어 있는 등 집값 하강 압력이 계속되고 있다"며 "본격적인 불황 국면으로 접어들면 집값은 더욱 더 약세를 보일 수밖에 없다고 설명했다.

 

농협 송 실장은

❷ “현재와 같은 저금리 환경을 고려할 때 대출수요는 이미 상당부분 소진된 것으로 보인다”며 “따라서 세제지원(취득세 감면), 금융규제 완화(DTI 완화, 대출금리 인하)등 주택수요에 대한 유인으로 작용하기 어려운 구조”라고 말했다.

 

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공기업인 농협 경제 연구소의 결론은

 

❶ 가계 부채 축소는 통상 6~7년 걸리므로

한국 주택 시장은 지금부터 가계부채 축소를 시작한다 할지라도

향후 6~7년간 꾸준히 하락 할 것이라고 예고했지만

 

가계부채 축소는커녕 오히려 증가세가 맬맬 신기록을 갱신하고 있는데도 불고하고 올 들어 추가 하락세가 시작 된 것을 볼 때, 한국은 조만간 주택시장이 장기 불황 국면에 진입할 것이라고 진단 한 게야.

 

❷ “ 현재와 같은 저금리 환경을 고려할 때 대출수요는 완전 소진된 것으로 보고 있다”는 말은, 빚내서 살 사람은 다 샀고, 씨가 말랐다고 보고 있는 게야.

고로 세금 감면. DTI폐지, 대출금리 인하 같은 유인정책도 약발이 안 먹힐 것으로 본 게야.

쉽게 말해서, 튀겨 먹으려다, 목에 딱 걸려, 지금은 집 못 팔아 환장하는 시대로 접어들었단 말이지.

 

참고로, 주택순환모형에서는(부동산학 개론)

회복→활황→침체 진입→침체→불황→공황(투매가 투매를 부르는 것) 단계까지 가서야 순환 모델이 끝난다는 것.

 

농협 경제 연구소가 간과하고 있는 건.

땅 없이 허공에 첩첩이 쌓아올린 송곳 누드 공굴 박스는

앞으로 감가상각이 철저히 적용되는 시대가 왔으므로,

인구구조변화 + 가구구조변화 + 과잉공급 과 맞물려 그냥 빵원 될 때까지

끝없이~ 추락할 것이라는 것.

 

일본의 경우, 빵원 유발지수 그 실례

상상을 마라. 상상 그 이상의 것이 오고 있으니까.

 

[빵원 유발지수 더욱더 가팔라 질 것]

 

미국 유럽 일본 등은 땅 없는 송곳 누드 공굴 박스는 20년차 되면 거의 빵원 값 아니면 거래 불가란다. 우리는 그보다 더 빨라 질 것. 왜냐면~

 

저들 나라는 아파트가 거의 없지만 우리는 현재 수도권이 공굴 박스로 완전 도배질 되고 말았단다. 그니까 우리는 지은 지 한 15년 정도만 지나면 거의 빵원 값으로 폭삭 할 가능성이 농후하단다.

더욱이 인구 감소율이 세계 최고 자나.(제 작년 수도권 출산율은 1.02명으로 세계 꼴지)

자동차 출고가격이 계속 상승한다고 중고자동차의 가격도 상승하는 것은 아니다

 

신차가격이 얼마이던 중고자동차 가격은 결국 빵원 으로 달려간다.

중고 아파트의 가격도 중고자동차의 가격과 비슷한 흐름을 보인다는 것은 일본을 보면 알 수 있다.

 

인구 감소 + 저 성장에 빠진....[일본 집값거품 얼마나 빠졌나]

 

기자칼럼·특파원리포트

서울신문 이춘규 기자 : 도쿄통신 2004-12-07

-전략-

 

도쿄에서 전철로 약 40분 거리인 동쪽 지바현 지바시 하나미가와구의 3DK(실평수 15평 : 분양평수 22평형, 안팎으로 거실은 없는 방3개) 집 몇 채는 420만~450만엔(약 4500만원) 씩에 매물로 올라와 있습니다. 이곳은 약 160여 개동(약 5700세대)의 대규모 5층 맨션 단지로 대부분 1960년대 말부터 70년대까지 지어졌습니다. 베드타운이었지요. 이 맨션들은 전성기에는 무려 3500~4000만 엔 까지 나갔다고 하니 얼마나 거품이 빠졌는지 실감나지요.(거의 10토막) -중략-

 

10년 전인 지난 1994년 이후에 지어진 맨션(아파트) 들을 보면

 

전철역에서의 거리, 조망, 전체 층높이에 따라 하락 정도가 차이가 있습니다. 평균적으로는 당시 4천만 엔짜리가 2400만 엔으로 40%안팎 떨어졌습니다.

 

94년 일본수도권에서 공급된 맨션의 평균가격은 4413만 엔이었고, 평균전용면적은 65.29평방미터(약 20평: 분양 평수 27평형)이었다고 주간 이코노미스트는 전합니다. -후략-

 

봐라. 일본은 아파트를 맨션이라 한단다.

일본의 경우 아파트는 지은 지 10년차 되면, 상기한 기사대로 바로 감가상각 40% 들어간다.

20년 차 되면? 거의 빵원 값 아니면 거래 불가.

 

단. 일본은 대지지분이 최하 100% 이상 확보 하도록 법적 강제 돼 있음.

우리는 현재 30층짜리 아파트는 지분이 20% 도 안 된다....

빵원 유발지수가 일본과 쨉이 되겠는가?

고로 아파트에 바닥은 없다. 지하만 있을 뿐. 빵원 이상 가는 바닥도 있던가?

 

재건축 도장 찍지 마. 야반도주가 최고여!

 

  

 

 

 

  허걱, 강난 저층 시영 아파트 재건축 비용이 평당 2500만 원 씩이나.

 

대지지분 160% 넘는 강남 저층 가락 시영이 이지경인데, 은마야 너는 지분이 30% 밖에 안돼 쥐?

 

요즘 강남 개포 등 재건축 단지에서 열나 바람잡고 있지만 서두

실제로는 자기들도 재건축은 될 수가 없다는 걸 잘 알고 있답니다

그니까 재건축 할 맘은 전혀 없으면서 바람잡으며 먹튀하려고 수작 부리고 있는 거랍니다. 

 (SBS 보도자료) 

 

                             

                       - 재건축은 없다. 고로 아파트 완벽히 끝났다.-