[전세보증금 안전금액]전세보증금 얼마까지 안전한 금액일까 계산방법!

깡통주택대비 안전한 전세보증금 금액 얼마일까 전세보증금 지키는방법 금액 산정입니다.

 

전세보증금 금액을 얼마까지 내 돈이 안전한가에 대한 생각을 많은 분들이 걱정하고

있으며 지금 살고있는 집에 걸려있는 전세보증금도 걱정일것입니다.

제 나름대로 새로 전세집을 구할때 전세보증금 계산방법입니다.

 

1.전세보증금의 감정가 기준

전세보증금의 기준으로 삼을 지표는 KB국민은행 주택시세 평균값입니다.

들어가고자 하는 아파트에 매매가격 평균값을 KB국민은행 평균값을로 잡으시면

그 집이 경매에 붙여졌을때 감정가와 거의 유사합니다.

 

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2.대출이 없는 주택 안전한 전세보증금 금액

대출이 없는 주택의 전세보증금은 얼마가 적당할까?

현재 경매 낙찰가는 KB국민은행 매매 평균가 = 경매 감정가 와 동일하다고 보기에

얼마전까지는 매매가의 80%까지 안전한 전세보증금으로 보았습니다.

예) 매매가 4억주택 = 4억 * 80% = 3억 2천까지 안전한것으로 보았는데

지금은 경매 평균 낙찰가가 72%이기에 70%가 안전한 금액의 기준입니다.

예) 매매가 4억주택 = 4억 * 70% = 2억 8천만원

 

하지만 제 생각은 조금 더 적어야 한다고 생각합니다.

집값하락율을 계산해야 한다고 보기때문입니다. 앞으로 집값이 떨어진다는 보수적인

관점이 제 생각입니다. 최소 년 4%정도 짒값이 떨어진다는 가정하면

2년이면 8% 현재 매매가 4억 주택은 2년뒤 매매가는

8%가 하락한 3억6800만원이라 보시고 70%면 2억5700만원

 

결론은 현재 매매가(감정가)의 64%가 전세보증금의 최대금액입니다.

예) 매매가4억 * 64% = 2억5700만원

 

3.대출이 있는 주택 안전한 전세보증금 금액 

위의 계산방법을 보시면 매매가 64%가 안전한 전세보증금입니다.

이 64%는 현재 경매가 2회 유찰되었을때의 최저가와 똑같습니다.

계산이 딱딱 맞아들어가죠.. 다 이유가 있는 금액이라는 거죠

근저당이 있는 주택은 주택소유자가 1억을 빌리면 20%를 추가해서 은행에서 근저당을

잡는것으로 알고 있습니다.따라서 1억2천이 되는거죠.. 이것은 확실하지 않습니다 ㅠ

매매가,감정가대비 대비해서 주택담보대출이 40%이상인 주택은 전세 들어가면

깡통주택에 물리게 될 확률이 높다는것입니다.

들어가면 안됩니다.이런 이유로 요즘 반전세가 늘어나는겁니다.

예전에는 보증금과 월세 계산방법이 1천만원당 10만원이었는데

요즘은 7~8% 이율로 계산하기에 1천만원당 월 7만원으로 계산해서

반전세로 하셔야 합니다.

 

4.전세계약시 꼭 해야 하는일

잔금 치르는날 주민센터에 가서 꼭 확정일자를 받아야하며

대출이 조금이라도 있는집은 집주인과 합의해서 전세권설정등기를

돈이 들더라도 하는게 맞습니다.

혹시나 경매가 되면 절대 은행을 이길수 없다고 생각하시면 됩니다.

 

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5.집값 예상! 앞으로의 집값은!

주택가격이 상승한다면 이런걱정도 필요없죠 그래도 정부에서도

어떻게 해서든지 빗쟁이를 늘리고 꼬셔서라고 집을 매매하고 주택가격

상승을 노래하고 있는 것이죠

제가 생각하는 앞으로 부동산전망은~

부동산가격 상승요인은 딱 한가지 입니다.

1.4-5인 가구가 줄고 1-2인 가구가 늘어서 주택수요량이 증가한다는것

부동산 가격 하락요인은 엄청 많습니다.

1.주택보급률이 정부의 속임수로 계산방법을 바꿔서 121%로 발표했지만

실제로는 140%로 봐야합니다.

2.가계대출 1000조 이거 무섭습니다. 하우스 푸어의 원인이기도 하죠

국민1인당 빗이 어린아이부터 70대 할머니까지 5천만원입니다.

전국민이 빗쟁이라고 봐야하는 상황에 더이상 대출을 받고 집을

구매할수 있는 사람이 얼마나 될까요

3.수요와 공급에 의한 부족 공급은 늘고 있는데 50대 이상은 매도자라면

30대이하는 앞으로의 매수자입니다.하지만 단순히

인구수만 생각해봐도 매도하고 싶은 사람이 10명이면

매수하고자 하는 사람은 7명도 안되는 인구구조입니다.

세계에서 저출산 1위의 성과이죠

4.그러면 집을 보유한 사람이 안팔면 된다 ㅋㅋ

하지만 주위를 둘러보세요 베이비부머세대는 재산의 대부분이 부동산입니다.

60세 퇴직이후 20년은 더 살아야 하는데 집만 있으면 뭐하나요

먹고 살돈이 없는데 따라서 매도물량은 쌓이게 되어있습니다

5.소득대비 주택가격이 높습니다.

다른나라에 비해 우리나라 집값은 상대적으로 너무 비싼편입니다.

6.아파트는 부동산이 아닙니다. 동산입니다.

아파트는 땅소유 지분이 거의없고 혼자 팔수도 없는 구조라는거죠

현재의 25층이상 고층아파트 15년 뒤면 다 재건축해야 하는데

재건축 비용이 엄청나겟죠. 예전에 5층 아파트 재건축해도 분담금이 많은데

예전처럼 1년에 부동산가격이 10%씩 상승하던때 아니면 아무도 못한다는겁니다.

7.아파트 건설원가공개 왜 안할까요?

평당 2천만원씩 받은 아파트 건설비용은 평당 250만원이면 충분하다는게

알려진 사실이죠..중간에 너무 많이 먹은놈은 누구일까요?

8.아파트를 더이상 짓지 않으면 적정공급량이 아닐까?

건설회사는 현재도 많은 이윤이 남기때문에 아파트 지어서 팔기만 하면

이익입니다.왜 건설업이 망하는가? 그건 모든 자금을 고이자 대출을

받아서 건설을 하고 있기 때문입니다.

건설사가 아파트를 안짓는다 해도 인권비와 유지비는 나가는게

바로 1년내에 망합니다.적자가 나더라도 무조건 아파트 지어서

파는게 적자를 감소시키는 방법이죠

 

이외에는 더 많이 있지만 길어져서 이만 돈많은 사람들에게는

전세보증금 금액이 큰돈이 아닐수도 있지만 세입자로 사는 사람들에게는

10년이상을 죽어라 모아도 모을수 있을지 걱정되는 돈입니다.

잘 생각하시고 내 전세보증금 꼭! 지키시기 바랍니다.